No imóvel a preço de custo, quem compra paga o que a obra realmente custa, e acompanha cada etapa de perto. É um modelo previsto em lei há décadas, comum em Santa Catarina e diferente da compra de um apartamento com preço fechado. Este guia explica como ele funciona, o que pode variar e o que observar antes de entrar.
O que é um imóvel a preço de custo
O nome técnico é construção por administração. Ela está prevista no art. 58 da Lei 4.591/64, a lei que regula condomínios e incorporações. Nesse regime, os adquirentes arcam com o custo integral da obra. As notas fiscais e os recibos são emitidos em nome do condomínio dos compradores, e o dinheiro fica em contas abertas em nome desse condomínio.
A empresa que desenvolve o projeto escolhe o terreno, estrutura o negócio e administra a obra. Em troca, recebe uma taxa de administração definida em contrato.
Preço de custo e preço fechado: a diferença
| Preço de custo | Preço fechado | |
|---|---|---|
| Quem define o valor | O custo real da obra, mais a taxa de administração | A incorporadora, na tabela de vendas |
| Margem da incorporadora | Fora do preço | Embutida no preço |
| Variação de custos | Dividida entre os compradores | Assumida pela incorporadora, com correção pelo INCC |
| Acompanhamento | Prestação de contas da obra | Andamento da obra |
O que é a SPE
Muitos projetos a preço de custo são organizados numa Sociedade de Propósito Específico, a SPE. É uma empresa com CNPJ próprio, criada para um só empreendimento e encerrada quando ele termina. Quem investe se torna cotista da SPE. Assim, o dinheiro de cada projeto fica separado do de outros projetos.
O que pode variar no valor final
Como o comprador paga o custo real, o valor final acompanha o que acontece na obra: preço de materiais, mão de obra e prazo. Por isso, o orçamento é revisado ao longo da obra, e o cronograma de aportes pode ser ajustado. Esse é o ponto que mais pede atenção antes de entrar: entender como o orçamento foi feito e como as revisões são comunicadas.
Como acompanhar uma obra a preço de custo
Transparência é o que faz o modelo funcionar. A lei prevê uma comissão de representantes, formada por compradores, para acompanhar a obra e as contas. Além dela, vale perguntar quais ritos a empresa mantém. Na Foment, todo projeto a preço de custo tem:
- Relatório mensal de obra, com o andamento de cada etapa
- Vídeo mensal, para ver o prédio subir mesmo de longe
- Prestação de contas mensal, com cada valor apresentado ao cotista
- Assembleias com os cotistas e auditoria externa
- Visita guiada antes da entrega das chaves
Para quem o preço de custo faz sentido
O modelo combina com quem quer pagar o custo real de um imóvel de alto padrão e acompanhar a obra de perto, e com quem tem flexibilidade para um cronograma de aportes que pode ser revisado. Para quem precisa de um valor fixo do início ao fim, o preço fechado tende a ser mais adequado.
Preço de custo na Foment
A Foment desenvolve projetos a preço de custo no Centro de Florianópolis desde 2014. O Solar 212 já foi entregue. O Barão 565 e o City 101 estão em obras, e o Neuer 124 está em lançamento.
Perguntas frequentes
Imóvel a preço de custo é seguro?
O modelo é previsto na Lei 4.591/64, com contas e documentos em nome do condomínio dos compradores. A segurança depende também de quem administra: histórico de obras entregues, prestação de contas e auditoria são o que vale conferir.
O valor do imóvel a preço de custo pode mudar?
Pode. O comprador paga o custo real da obra, que é revisado ao longo da construção. Por isso o acompanhamento mensal é parte do modelo.
Posso morar no imóvel comprado a preço de custo?
Pode. Quando a obra termina, cada cotista recebe a sua unidade e pode morar, alugar ou vender.
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Cada um escolhido com critério para morar ou investir.
