Quem tem um terreno no Centro de Florianópolis costuma receber propostas de incorporadoras. Antes de decidir, vale entender os três caminhos mais comuns: permuta de terreno, venda direta e sociedade no empreendimento. Cada um tem prazo, risco e tributação diferentes. Neste post, explicamos como funciona cada modelo e o que observar antes de assinar.
O que é permuta de terreno
Na permuta, o dono do terreno entrega o imóvel à incorporadora e recebe, em troca, unidades do empreendimento que será construído ali, como apartamentos ou salas. O pagamento é feito em área construída, e o proprietário passa a ter imóveis novos no mesmo endereço.
Permuta sem torna
A troca é feita só em unidades. O valor do terreno corresponde ao valor das unidades recebidas, sem dinheiro envolvido.
Permuta com torna
Além das unidades, o proprietário recebe uma parte em dinheiro, chamada torna. Ela é usada quando o valor do terreno supera o valor das unidades oferecidas, ou quando o proprietário precisa de liquidez.
Venda direta do terreno
Na venda, o proprietário recebe o valor combinado, à vista ou em parcelas, e encerra a relação com o terreno. É o caminho mais simples e com prazo mais curto. Em contrapartida, o proprietário fica de fora do que for construído ali.
Sociedade no empreendimento
Na sociedade, o terreno entra como participação no projeto. O proprietário passa a dividir com a incorporadora o resultado do empreendimento, na proporção acordada. Exige mais acompanhamento e um contrato bem detalhado sobre responsabilidades, prazos e prestação de contas.
Como comparar os três caminhos
| Modelo | Como o proprietário recebe | Prazo | Envolvimento |
|---|---|---|---|
| Venda | Dinheiro | Curto | Baixo |
| Permuta | Unidades, com ou sem torna | Até a entrega da obra | Médio |
| Sociedade | Parte do resultado | Até a venda das unidades | Alto |
Cuidados antes de assinar
- Avaliação independente: peça uma avaliação do terreno feita por um profissional sem vínculo com a incorporadora.
- Registro em cartório: o contrato de permuta precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o que dá segurança jurídica às duas partes.
- Histórico da incorporadora: confira obras entregues, prazos cumpridos e a situação do registro de incorporação de projetos anteriores.
- Garantias: defina no contrato o que acontece se a obra atrasar, como multas e prazos de tolerância.
- Unidades definidas: especifique quais unidades serão entregues, com andar, metragem e posição.
Impostos na permuta de terreno
A permuta envolve tributos que variam conforme o modelo. O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, costuma ficar entre 2% e 3% do valor, segundo o blog da Sienge. O Imposto de Renda pode incidir sobre o ganho de capital ou sobre a torna. Com a reforma tributária (Lei Complementar 214/2025), a permuta sem torna fica fora da incidência de IBS e CBS, que recai apenas sobre a parte paga em dinheiro. Cada caso tem particularidades, por isso o acompanhamento de um contador e de um advogado é essencial.
O que a Foment avalia em um terreno
A Foment atua no Centro de Florianópolis desde 2014. Lemos a cidade, o bairro e o timing para achar o terreno certo. Na avaliação, olhamos a localização e o entorno, o potencial construtivo pelo Plano Diretor, a vocação do endereço e o momento da região. Cada projeto nasce pensado para quem vai morar e para a rua que o recebe.
Perguntas frequentes
O que é melhor: permuta ou venda de terreno?
Depende do objetivo do proprietário. A venda traz dinheiro no curto prazo. A permuta troca o terreno por unidades novas no mesmo endereço, com prazo até a entrega da obra.
Precisa pagar ITBI na permuta de terreno?
Sim. O ITBI incide sobre a transmissão do imóvel, e a alíquota depende do município. Consulte a prefeitura e um contador para o seu caso.
O que é torna na permuta?
É a parte paga em dinheiro quando o valor do terreno supera o valor das unidades entregues pela incorporadora.
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Regras tributárias podem mudar; confirme a legislação vigente antes de qualquer decisão.
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Cada um escolhido com critério para morar ou investir.
